Point de vigilance : La question du logement social et du quota d’HLM imposé aux communes

Adopté en séance publique le 12 juin dernier, le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a donné lieu à des débats nourris autour de la question du quota d’HLM imposé aux communes. Eric Alauzet souhaitait revenir sur ce point pour clarifier le contexte juridique et souligner que l’article 46 du projet de loi ne porte pas atteinte à la philosophie générale de la loi SRU.

 

  • Dans quel contexte s’inscrit la thématique ?

La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain ou loi SRU adoptée le 13 décembre 2000 a constitué une avancée sociale majeure. Elle visait à la fois à répondre à la pénurie de logements sociaux et à recréer un équilibre et une mixité sociale dans l’ensemble des communes françaises. C’est dans cet optique que le législateur impose aux communes de disposer d’un nombre minimum de logements sociaux, nombre proportionnel à la taille de leur parc résidentiel.

Cette obligation a été renforcée par la loi n°2013-61 du 18 janvier 2013. Elle prévoit l’obligation pour les communes de plus de 3 500 habitants appartenant à une agglomération ou une intercommunalité de plus de 50 000 habitants de disposer de 25% de logement sociaux dans le parc résidentiel global d’ici 2025.

Plusieurs exceptions ou ajustements sont néanmoins prévus :

  • En Ile-de-France, les communes sont soumises à une telle obligation dès qu’elles dépassent plus de 1 500 habitants.
  • Le seuil de 25% est abaissé à 20% pour les communes faisant parties d’un territoire n’étant pas soumis à une tension afférente au logement social et pour les communes de plus de 15 000 habitants dont la croissance démographique ne dépasse pas 5%.
  • A cette obligation juridique, se sont ajoutés des dispositions visant à sanctionner les communes qui ne les respecteraient pas. Les lois du 18 janvier 2013, 24 mars 2014 (loi ALUR) et du 27 janvier 2017 ont ainsi alourdi successivement les sanctions financières fixées par la loi SRU.

 

  • Quelles modifications la présente loi apporte-t-elle ? Pourquoi de telles modifications ?

L’article 46 du projet de loi modifie la période pour laquelle les logements HLM continuent d’être décomptés comme « logements sociaux » à compter de leur vente aux occupants. Cette période passe de 5 à 10 ans. Il modifie en cela l’article 55 de la loi SRU et entend répondre à un double objectif :

  • Concourir à l’accélération des ventes de logements sociaux afin d’atteindre l’objectif de 1% par an permettant à des personnes en situation financière peu favorable de devenir propriétaires de leur logement. Il faut rappeler que l’objectif de vente de logements HLM à leurs locataires a été relevé de 8 000 à 40 000 logements par an.
  • Permettre aux communes de disposer de plus de souplesse dans la reconstitution de leur parc social dans un contexte de massification des ventes. Le but étant de faire de la vente de logements un des leviers de la construction de nouveaux logements sociaux.

 

  • Quelle est la position du député sur ce sujet ?

Si cette modification semble pertinente au vu de ses objectifs sociaux et de sa prise en compte des difficultés des communes dans la reconstitution de leur parc social après la vente de logements HLM, il convient de rester attentif aux conséquences d’une telle mesure.

Il est en effet nécessaire de s’assurer que ce sont bien les locataires qui seront acheteurs, d’où la priorité qui leur est donnée par le projet de loi. Les études empiriques semblent néanmoins indiquer un certain basculement dans le parc locatif privé après la vente (une étude du CEREMA estime ainsi que le quart des HLM vendues entre 1999 et 2012 se trouvent maintenant dans le parc locatif privé). Il est toutefois regrettable le prix de vente soit dorénavant fixé par le bailleur et non par le service des domaines.

La modification du décompte bénéficient également, et c’est là encore regrettable,  aux communes qui ne respecteraient pas leurs obligations. Le député et plusieurs de ses collègues ont souhaité que les bénéfices des ventes soient contrôlés afin qu’ils permettent un investissement dans la commune.

Notons cependant que, pour ces communes comme pour les autres, les nouvelles modalités pourraient aussi faciliter le financement de la construction de logements sociaux. Ici, comme dans le cadre de la réglementation précédente, c’est souvent la bonne volonté des élus locaux et leurs capacités à s’acquitter des amendes qui détermineront l’évolution du nombre de logements sociaux sur leurs communes.

Une stratégie locale visant à réduire le stock de logements sociaux sans lancer de constructions ne seraient pas payante, les communes seraient lourdement sanctionnées lorsque le décompte des ventes sera effectué. Au contraire, une stratégie d’investissement financée par ces ventes permettrait de soutenir durablement l’offre de logements sociaux sur le territoire tout en contribuant au fonctionnement des bailleurs

Un commentaire pour “Point de vigilance : La question du logement social et du quota d’HLM imposé aux communes”

  1. Monsieur le député,

    La CAGB a perdu logiquement le bénéfice des avantages fiscaux en matière de logements neufs, compte tenu du marché local du logement qui n’est pas sous tension.
    Alors je ne comprends pas la pression de la CAGB pour l’accélération de la mixité sociale par la construction de logements sociaux dans la périphérie bisontine.
    Il serait tout aussi utile à rénover de nombreux appartements sociaux qui ne sont plus conformes aux normes thermiques.Cela éviterait également la sur-consommation de terrains agricoles.
    Merci pour vos informations que je ne manque pas de prendre connaissance.
    Bien à vous
    Jean Pierre MOINE ( conseiller municipal de THISE)

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